פעמים רבות נתקלים בעלי דירות במקרה שבו שוכרים של הדירה, מצד אחד מסרבים לפנות את הדירה, ומצד שני אינם משלמים עבור השהות בדירה. תופעה זו הפכה זה מכבר ל"מכת מדינה". לצד זה, הדין הישראלי מונע בחוק המקרקעין מבעלי הדירה לעשות דין לעצמם ולפנות את השוכר בכוח (ובכלל כן מונע החלפת מנעולים או ניתוק חשמל), למעט מצב יוצא מן הכלל בו מדובר בדייר שהוא למעשה פולש לדירה (להבדיל משוכר שהחזיק בדירה מכוח זכות השכירות), אשר טרם חלפו 30 ימים מיום פלישתו לדירה או לנכס.
על כן, הדרך שעומדת לרשותו של בעל הדירה הנה לפנות לבית המשפט בהליך מהיר (יחסית) הקרוי תביעת פינוי. חשוב להדגיש, כי פעמים רבות כוללים החוזים בין המשכיר לשוכר פיצוי כספי מהשוכר למשכיר בגין כל יום שאינו מפנה את הדירה, אולם תביעת הפינוי איננה עוסקת בהתחשבנות הכספית בין הצדדים, ומשכיר שירצה לתבוע מאת השוכר את הפיצוי הכספי יידרש לשם כך להגיש תביעה נפרדת. הליך הפינוי אמור להיות הליך מהיר יחסית, כך שהחוק יוצר הפרדה בין תביעת הפינוי לבין בירור המחלוקת והפיצוי הכספי בין הצדדים.
מהו התהליך של תביעת פינוי
בשנת 2008 תוקנו תקנות סדר הדין האזרחי באופן שיוחד פרק שלם שמטרתו להתמודד עם התופעה הנדונה ברשימה זו.
התובע מגיש כתב תביעה הנושאת את הכותרת "תביעה לפינוי מושכר". בכתב התביעה מפרט התובעת את כל טיעוניו וכן מצרף אליו את כל המסמכים הנוגעים לעניין הנדון (חוזה השכירות, התראה לפני פינוי לדוג'). לכתב התביעה מצורף תצהיר של התובע אשר מפרט את העובדות שהנן הבסיס לבקשה וכן תצהיר של כל עד אחר אשר יכול לשפוך אור על העניין הנדון.
חשוב לדרוש במסגרת כתב התביעה את פינויו המיידי של השוכר, על מנת שניתן יהיה לעמוד על דרישת סעד זה במסגרת פסק הדין. הטעם לכך הוא שבמידה ובית המשפט אינו קובע במסגרת פסק הדין, כי על הפינוי להתבצע באופן מיידי, לשכת ההוצאה לפועל איננה ממהרת לבצע את הפינוי.
לנתבע עומדים 30 ימים להגיש את כתב ההגנה שלו באותו אופן שפורט לגבי כתב התביעה.
למתי נקבע הדיון בתיק?
היות ומדובר בהליך מהיר, מחייבות התקנות את בית המשפט לקבוע דיון לא יאוחר מ 30 ימים מן היום אחרון שהיה לנתבע להגיש את כתב ההגנה שלו, כך שתיאורטית מיום הגשת התביעה ועד יום הדיון לא יחלפו יותר מ 60 ימים.
מה קורה בדיון?
הדיון בתיק פינוי מתבצע באותו היום ללא פיצולים, ככל שניתן. בדיון זה מגיעים שני הצדדים ונחקרים זה ע"י עורך דינו של חברו על התצהיר העובדתי שהגישו. בסופו של הדיון עורכי הדין של 2 הצדדים מסכמים את טענותיהם. התקנות מחייבות את בית המשפט לפרסם את פסק הדין שלו בצורה תמציתית לא יאוחר מ 14 ימים מיום הדיון.
האם הגענו לסוף הדרך?
לא. המשכיר לא יכול כעת ללכת ולפנות את הדייר בכוחות עצמו אלא עליו להיעזר בשירותי לשכת ההוצאה לפועל על מנת שתוציא את הפועל את פסק דינו של בית המשפט.
מה התהליך בהוצאה לפועל?
בחלוף 15 ימים מיום מתן פסק הדין ניתן להגיש ללשכת ההוצאה לפועל בקשת ביצוע הפינוי. תשלום האגרה עבור בקשת הביצוע עומד ע"ס של כ 170 ₪. ההוצאה לפועל תישלח אל הדייר בדואר רשום אזהרה לפיה עליו לפנות את הנכס בתוך 20 ימים. כדי לקצר את תהליך משלוח ההתראה אל הדייר הסורר יוכל עורך הדין לבקש להמציא אל הדייר את האזהרה באופן אישי ידני באמצעות שליח שישלח אליו. כך יכול הלקוח לשלוט על לוח הזמנים של המצאת האזהרה ולא לסמוך על שירותי דואר ישראל או על רצונו של הדייר לסור ולקבל לידיו את הדואר הרשום.
בחלוף 20 ימים ממועד המצאת האזהרה לידי הדייר, ובחלון זמנים של 14 ימים, יתבצע הפינוי.
לוח המזנים הנ"ל הנו תוצאה של תיקון שנעשה לאחרונה (12/2011) בחוק ההוצאה לפועל אשר קיצר את לוח הזמנים מ 71 ימים ל 35 ימים טרם הפינוי. עוד יצר התיקון את "חלון הזמנים" לביצוע הפינוי, כאשר בעבר היה נקבע מועד פינוי אחד ספציפי.
בפרק הזמן של 35 ימים (15 ימים מיום מתן פסה"ד + 20 ימים מיום מסירת האזהרה) על המשכיר להיערך לפינוי, שכן מימון עלות הפינוי מתבצע על חשבונו של המשכיר (משאית, ליווי משטרתי, אחסנה) ויש לדאוג לתאום ליווי משטרתי להליך הפינוי ביום הפינוי ולתאום קבלן הוצאה לפועל אשר יבצע את הפינוי בפועל. חשוב מאוד לתאם את מועד הפינוי עם המשטרה לפחות 25 ימים טרם מועד הפינוי.
במועד הקבוע לביצוע הפינוי יגיע קבלן ההוצאה לפועל יחד עם הליווי המשטרתי אל הנכס ויבצע את הליך הפינוי. חפציו של השוכר יפונו אל אתר האחסנה שנקבע ע"י המשכיר.
מה עוד ניתן לעשות כדי להימנע מההליך המשפטי?
כמובן שאם בידי המשכיר ערבות בנקאית בלתי מותנית, אזי בכפוף לנסיבות הספציפיות הוא יכול לממש את זכותו ולהגיש את הערבות הבנקאית לביצוע לבנק שהנפיק אותה. כמובן שיש ליצור הקבלה בין גובה הפיצוי למשכיר שקבוע בחוזה בין הצדדים לבין סכום הערבות הממומש (ערבויות בנקאיות רבות אף כוללות בתוכן סעיף המאפשר מימוש הערבות לשיעורין מבלי לממש את מלוא ערכן).
בנוסף, חוזים רבים מכילים גם ערבות אישית של קרובי משפחה/חברים של השוכר. מומלץ לפנות אל אותם ערבים במכתב התראה טרם נקיטת הליכים, על מנת שאלה ילחצו על השוכר לפנות את הדירה.
כמו כן, חוזים רבים מכילים לצדם גם שטר ערבות/חוב אותו ניתן להגיש למימוש בהוצאה לפועל. שטר הערבות/חוב איננו כסף נזיל אלא הוא מקביל למצב בו לכאורה ניתן פס"ד כנגד השוכר בבית משפט במחייב אותו לשלם את סכום החוב הנקוב בשטר. השטר מאפשר בעצם לדלג על בירור המחלוקת העובדתית (כספית) בבית המשפט ומאפשר פתיחה מיידית של תיק הוצאה לפועל ונקיטת הליכי הוצאה לפועל לגביית סכום שטר החוב. חשוב להתייעץ בעו"ד טרם הגשת השטר להוצאה לפועל, שכן לנזילותו של השוכר יש משמעות רבה, שכן אין טעם לנהל הליך סרק שעה שסיכויי הגביה מן השוכר ממילא נמוכים.
*הכותב הנו עו"ד ממשרד שי רשף משרד עו"ד העוסק בליטיגציה אזרחית.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.